04/05/2014

Pression immobilière, villas dans les vignes et utilité publique en Lavaux: les vrais effets de l’initiative de trop

Les partisans de l’initiative «sauver Lavaux 3» prétendent que leur initiative n’empêche pas les projets d’utilité publique en Lavaux. Ils avancent en outre qu’elle a pour objectif de «stopper la spéculation», notamment en empêchant la prolifération de villas dans les vignes. Mais une lecture attentive du texte de l'initiative démontre 1. qu'elle ne limite en rien la pression immobilière, ni n’empêche de construire sur des parcelles plantées en vigne ; et 2. qu’il n’y a aucune garantie explicite en faveur des projets d’utilité publique. La pression immobilière

Personne ne le nie, la pression immobilière est un problème en Lavaux. Mais elle se caractérise surtout par la construction tous azimuts de villas de luxe, au bords du lac, dans les hauts de Grandvaux ou de Chardonne. Il y a aussi de nombreuses démolitions de maisons anciennes pour les rebâtir en plus cliquant. Cependant, même si les initiants déplorent à juste titre cette spéculation, ils ont bien dû admettre que l’initiative n’empêche pas la (re)construction de villas en zone à bâtir légalisée. La plupart des villas dont ils truffent leur propagande pourraient de toute façon être construites, l’initiative n’y changerait rien. Elle n’aurait donc aucun impact sur la pression immobilière et n’attendrait donc pas son but.

Les villas dans les vignes

Il ne faut pas confondre «parcelle plantée en vigne» (constat de fait) et «zone viticole» (terme juridique). La seconde est légalement inconstructible (le contre-projet le garantirait définitivement), alors que, pour la première, il peut s’agir de n’importe quel type de zone, y compris à bâtir. Les initiants prétendent empêcher de construire sur des parcelles en vigne. Mais leur initiative autoriserait l’immense majorité de ces constructions. En effet, si ces parcelles se trouvent en zone à bâtir équipée dans une «zone d’agglomération», elles resteront constructibles, même en cas de oui à l’initiative (cf. plus haut). Attention, dans la zone à bâtir, il n’est actuellement pas possible de faire n’importe quoi, car la législation de protection (la LLavaux) est beaucoup plus restrictive qu’ailleurs.

Le cas des villas de Chexbres, récemment jugé par le tribunal cantonal, est assez exemplaire. Le permis de construire a été annulé, car le projet ne respectait pas les règles strictes en vigueur. C’est la preuve que la législation actuelle est efficace et que, même si les communes se trompent (ça peut arriver à tout le monde), les projets qui dénatureraient le site finissent par être stopper. En revanche, comme la parcelle se trouve en zone d’agglomération, elle resterait constructible même en cas de oui. Un projet corrigé serait donc probablement admis par les tribunaux. L’initiative n’attendrait donc pas son objectif.

Les projets d’utilité publique

Là encore, il ne faut pas confondre «projet d’utilité publique» (appréciation politique) et «zone d’utilité publique» (terme juridique, cf. le plan des zones de LLavaux). Tous les projets d’utilité publique ne se trouvent en effet pas en «zone d’utilité publique». Dans cette zone, effectivement, il est plus probable que l’initiative n’entrave pas trop la réalisation de projets d’intérêt général, encore que, juridiquement, ce raisonnement n’est pas garanti sur facture. Par ailleurs, le risque de recours sans fin d’helvetia nostra ou de particuliers est lui bien réel.

Les autres projets (p. ex. réaménagement du terrain vague industriel qu’est la place de la gare de Cully, nouvelle caserne des pompiers de Cully), se situent, eux, en «zone d’agglomération». Or, dans cette zone, il ne serait possible de construire que si la zone a été légalisée avant 2005 et, si elle n’est pas encore construite, après l’échéance d’un moratoire de 5 ans. Dans bien des cas, les habitants devront soit renoncer aux infrastructures dont ils ont besoin, soit attendre 5 ans (ce qui n’est pas toujours possible, p. ex s’il faut créer des classes ou des places de crèche pour des enfants déjà nés).

D’une manière générale, l’initiative ne prévoit aucune exception de portée générale pour les projets d’utilité publique. Il y a certes quelques dispositions éparses, mais elles ne concernent en général que des «équipements de peu d’importance» (les juristes vont s’amuser à définir ces termes en détails). Et, quoi qu’il en soit, dans une zone rendue inconstructible par l’initiative (bourgs et villages, zones à bâtir non encore légalisée en 2005), aucune nouvelle construction n’est possible, même d’intérêt public (sauf en souterrain dans les villages, mais qui voudrait d’une école dans un abri PC?).

L’initiative de trop: Un remède de cheval aussi inefficace que nuisible

Si l’initiative atteignait l’objectif qu’elle se donne – stopper la prolifération de villas dans les vignes, on pourrait discuter de sa pertinence à tête reposée. Mais force est de constater qu’elle concentre ses effets dans d’autres zones que dans les zones villas et que ces effets sont négatifs pour la région. Villages, bourgs, hameaux et projet d’utilité publique, ainsi que les habitants de Lavaux, paieraient un lourd tribu à un texte qui ne résoudrait même pas le problème de spéculation foncière, ni renforcerait la protection du vignoble (que l’UNESCO a salué comme étant «exemplaire»).

Le 18 mai: NON à l'initiative de trop, OUI au contre-projet!

27/04/2014

Mais que pourra-t-on construire en Lavaux si l’initiative de trop est acceptée?

L’initiative «sauver Lavaux 3» aurait pour effet de mettre Lavaux sous cloche, de figer une région que l’UNESCO protège pourtant comme «paysage vivant». En particulier, le risque est grand que des projets d'utilité publique ne soient plus réalisables. Confrontés à cette réalité, les partisans de l’initiative de trop tentent de prétendre qu’avec leur texte, on pourrait encore construire en Lavaux. Ils n’ont pas complètement tort. En cas d’acceptation de l’initiative, il restera bel et bien quelques zones constructibles. Mais lesquelles? Et cela mettra-t-il un terme à la «pression immobilière» qu’ils dénoncent? Pour le savoir, faites ce petit quizz!

Vous êtes:

  • Une régie immobilière, qui veut construire une villa de luxe au bord du lac ou dans les hauts de Grandvaux, allez en 1 .
  • Une vigneronne, qui veut construire un nouvel espace de dégustation pour mieux accueillir ses clients dans sa maison villageoise, allez en 2 .
  • Les autorités d’une commune de Lavaux, qui doivent construire un nouveau bâtiment scolaire, allez en 3 .
  • Le commandant des pompiers de Bourg-en-Lavaux, qui ont besoin d’une nouvelle caserne, allez en 4 .

 

1. Quel coup de chance! Si l’initiative passe, il sera toujours possible de construire des villas en zone à bâtir (les initiants l’admettent)! Mais il y a d’autres affaires à faire en Lavaux; allez donc vous remplir les poches en 5 .

 

2. Dans les villages, l’initiative interdit de construire autrement qu’en souterrain, ce qui est beaucoup plus cher. En avez-vous les moyens? Si oui, allez en 6 . Si non, allez en 7 .

 

3. Ce nouveau bâtiment scolaire, où voulez-vous le mettre ? En zone d’utilité publique: allez en 8 . En zone d’agglomération I: allez en 9 . En zone d’agglomération II: allez en 10 . Dans un village: allez en 11 .

 

4. Pas de chance, l’initiative rend inconstructible pendant 5 ans le terrain idéal pour installer la nouvelle caserne. Vous n’avez plus qu’à patienter, en espérant qu’aucun sinistre n’advienne d’ici là ! Allez en 13 .

 

5. La vigneronne, acculée, abandonne son exploitation et vend sa maison à la régie immobilière, qui la transforme en PPE de haut standing. Si vous êtes la régie, allez en 12 , si vous êtes la vigneronne, allez en 13 .

 

6. Malheureusement, les clients n’apprécient guère de déguster dans votre bunker souterrain. Ils désertent. Retour en 5 .

 

7. Faute de nouvel espace de vente, votre exploitation périclite. Retour en 5 .

 

8. Engagez un avocat qui vous expliquera à quelles conditions on peut construire en respectant l’art. 17 de l’initiative qui oblige à respecter «les règles valables hors-zone à bâtir». Expliquez aux familles que ça va prendre un certain temps, surtout en cas de recours d’«helvetia nostra» et allez en 13 .

 

9. L’initiative vous oblige à attendre 5 ans avant de construire. Expliquez aux enfants que, s’ils veulent commencer leur scolarité à temps, ils feraient mieux d’aller à Lausanne. Puis, allez en 13.

 

10. Un voisin fait recours parce qu’il trouve qu’une école n’est pas «compatible avec le voisinage», comme l’exige l’art. 20 al. 2 lit. b de l’initiative. Pendant que le recours traîne jusqu’au tribunal fédéral, expliquez aux familles que la prochaine rentrée scolaire sera repoussée d’un an au moins. Puis, allez en 13.

 

11. L’initiative interdit toute construction nouvelle dans les villages, sauf en souterrain. Expliquez aux enfants que le cours de math aura lieu dans l’abri PC, puis allez en 13.

 

12. BRAVO, VOUS AVEZ GAGNE! En plus, avec la raréfaction du terrain, les prix vont monter, et vos bénéficies aussi! N’oubliez pas d’écrire à M. Weber pour le remercier d’avoir fait fructifier vos affaires avec son initiative… ( Retour au début du quizz )

 

13. GAME OVER. Mais il n’est pas trop tard: Vous pouvez encore éviter ça en votant NON à l’initiative de trop et OUI au contre-projet! ( Retour au début du quizz )

PS: Pour savoir ce qui est actuellement en zone «bourg/village/hameau», «d’intérêt public», «d’agglomération I» ou «II» ou en zone viticole (qui est inconstructible et le restera quoi qu’il arrive), se reporter à la carte annexée à la LLavaux.

23/05/2013

De l’interprétation d’une initiative franzweberienne

Le Tribunal fédéral vient donc de donner raison à M. Weber sur toute la ligne en matière de résidences secondaires. S’il n’est guère pertinent de comparer sur le fond cette disposition constitutionnelle avec l’initiative «sauver Lavaux 3», qui est une initiative législative entièrement rédigée, ces jugements permettent toutefois de tirer un enseignement important: Si un texte d’initiative n’est pas clair et doit être interprété par les tribunaux, le risque d’une interprétation restrictive est bien réel. Et même lorsque l’interprétation des tribunaux s’écarte des désidératas des initiants, ce besoin d’interprétation instaure une insécurité juridique néfaste.

Or, en sus de son caractère indéniablement excessif, le texte de l’initiative «sauver Lavaux 3» comporte plusieurs imprécisions et autres notions juridiques indéterminées. Sur nombreux points, l’initiative introduit de nouvelles notions tant subjectives («beauté du paysage») qu’à peu près objectives («césure entre agglomérations») qui devront être interprétées par les tribunaux. Il en va de même de plusieurs possibilités d’autorisations exceptionnelles «de peu d’importance» (encore une notion sujette à interprétation). S’il devait être accepté, ce texte ne serait donc probablement pas applicable sans une abondante jurisprudence. Jurisprudence qui, on l’a vu avec les arrêts du TF sur la «lex Weber», pourrait fort bien se conformer aux vues excessivement restrictives des initiants.

En plus des considérations de fond, la sécurité juridique commande elle aussi de rejeter cette troisième initiative de Franz Weber prétendant «sauver» Lavaux.